房贷提前还10万,那原有房贷本金是多少呢?房贷利率、贷款期限、还款方式又是如何?要知道计算房贷月供,房贷本金、利率、期限以及还款方式四要素缺一不可,因此房贷提前还10万月供减少多少,这个问题的答案就要围绕这四要素来看。
房贷提前还10万月供减少多少?
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先要知道原有房贷月供是多少,才能知道提前还10万后,月供能减少多少。
一、原有房贷月供
假设房贷本金50万,年利率为4.9%,贷款期限30年(360期),等额本息还款,那么根据月供计算公式:
月供=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^分期数]÷[(1+月利率)^分期数-1],
月利率=年利率÷12个月,
符号“^”代表乘方运算,
借助计算器,可以求得原有房贷月供=2653.63元。
二、提前还10万后月供
假设正常还贷2年(24期)后提前还10万,那么:
房贷剩余本金=484602-100000=384602元,
再按剩余本金384602元、剩余期限28年(336期)、房贷年利率4.9%,套用等额本息月供计算公式,可得新房贷月供=2106.04元。
因此,房贷提前还10万月供减少2653.63-2106.04=547.59元。
注意,以上这种假设,是基于房贷提前还10万后选择“贷款期限不变、减少月供”的情况,但若是选择“缩短贷款期限、保持月供基本不变”,那么月供基本不会减少,但是能尽早还清贷款,减少更多房贷利息。
比如房贷提前还10万后,若让每月月供=2595.04元,只比原房贷月供减少60元左右,那么倒推一下,贷款期限就能缩短至19年(228期)还完,能减少9年(108期)的贷款利息。
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