本报记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道

万物云董事长朱保全在2022年报的致股东书一节中这样写道：开发商，这个物业公司传统的好客户，一下子变得捉襟见肘，体现到财务报表上则是新开盘萎缩带来的前介业务与案场业务大幅下滑（下半年尤甚）、新交付的开发商未售空置房带来的物业费欠费增加以及其他关联应收账款增加，代销开发商车位资产这门看似不错的生意一下子也冷静了起来，而以上这些业务在物业公司的财务报表上都曾经体现过不菲的毛利。

据克而瑞统计，2022年56家上市物企毛利润均值9.2亿元，同比微降0.4%；净利润均值2.7亿元，同比下滑42.9%。头部、大型、中型和小型物企毛利润和净利润均值分别为36.3亿元、14.2亿元、4.9亿元、1.4亿元和14.3亿元、-4.3亿元、1.8亿元、0.5亿元。可见，地产行业的冷意切实传递到了物业管理行业上。

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5月30日，2023中国房地产及物业上市公司测评成果发布会在香港举办，克而瑞在现场发布了2023中国物业管理上市公司研究成果，克而瑞集团副总裁张兆娟发布《2023中国物业管理上市公司研究报告》（简称《研究报告》），对物业管理上市公司发展状况做了全面解读。

物企独立性被迫增强

城门失火，殃及池鱼。《研究报告》指出，2022年，房地产行业以及物业管理行业都在寒冬中艰难前行。从资本市场来看，地产板块指数与物业板块指数走势基本保持一致，且整体表现均弱于大盘。恒生物业服务及管理指数最低点出现在2022年10月31日，较2022年年初下跌65.2%。同期，克而瑞内房股领先指数下跌54.6%。

2022年房企遇冷给关联物企带来较大影响，比如前介业务、案场服务以及车位代销等传统关联业务的延期支付，以及开发商交付未售空置房也造成物业费拖欠，结合疫情等整体拉高了物企的应收账款总额。

《研究报告》指出，56家上市物企应收账款总额2020年、2021年、2022年分别达341.0亿元、634.4亿元、886.9亿元；应收账款总额连续三年高速增长，三年分别同比增长34.9%、86.0%、39.8%。 2022年56家上市物企应收账款周转天数陡峭上升，2020年均值为74.9天，2021年均值为85.9天，2022年均值为112.2天，同比增长30.6%。

图源：《2023中国物业管理上市公司研究报告》

此外，2022年，房地产投资低迷情绪贯穿全年，22城集中供地虽在延续，但热度逐轮走低，除部分特别优质的地块以外，底价成交、城投托底成为常态，房企投资意愿降至5年来最低点。

根据克而瑞地产研究数据，百强房企拿地销售比低至0.18，销售50强房企月均投资力度同比下降69%，且近四成企业全年投资处于暂停的状态。在此影响下，2022年百强房企操盘面积和新增土地面积大幅下降，操盘面积约4.1亿平米，较2021年近乎腰斩；新增土储约1.4亿平米，同比下降近八成。

2022年房企操盘面积腰斩，意味着近期承接来自地产开发板块的管理面积可能打五折，而新增土地面积的断崖式下滑则预示着未来数年新增交付的住宅面积将持续下降，物业公司从地产母公司获取的在管面积也将持续减少。

《研究报告》透露，从年报数据来看，完整披露相关数据的32家上市物企来自关联方的在管面积占比同比下降0.8个百分点至39.8%。分梯队来看，头部、大型、中型和小型物企关联方在管面积占比分别为40.6%、39.4%、37.0%和51.2%，同比分别下滑0.9、0.5、0.9和1.0个百分点。

值得注意的是，朱保全还在万物云的年报中提及，时代的企业，必然得经受住时代的洗礼。如果不是地产行业遭遇寒冬，或许物业行业还会躺在传统收入结构的温柔乡里，铁一样的事实摆在面前，只有做好基础服务，赢得客户口碑，才能在“长坡薄雪”的赛道持久滚厚。

不过，物企想要摆脱对地产的依赖，走上独立发展之路，并不是“百利而无一害”。

6月1日，克而瑞物管研究总监汤晓晨在接受《华夏时报》记者采访时表示，物企出现独立性的议题最开始是源于企业走向资本市场过程中，投资者从风险规避的角度并不希望企业的客户集中度过高，这一阶段降低业务集中度更多是口号；后面是因为过去几年地产债务危机已经给物企带来了多元收入和规模增量的双重不确定性，物企必须树立独立发展的大旗才能对外展示自身发展的可持续性，这是不得已为之。

拓展存量项目成为未来规模增长重要驱动力

从依附到独立，是物业管理行业的必经之路。2022年底，受到国家政策提振等影响，房地产行业和物业管理行业市场信心逐渐恢复，行业已经开启阶段性修复行情，重新站在新一轮周期的起点。《研究报告》指出，从板块指数走势来看，物业管理行业阶段性修复能力强于地产开发板块。截至2022年底，恒生物业服务及管理指数较最低点止跌反弹85.5%，同期克而瑞内房股领先指数回升38.5%。

从每股收益角度来看，物业板块每股收益大幅下滑，但整体好于地产开发板块。2022年末，港股物业板块每股收益中位数约0.21元，同比下降24.1%；沪深物业板块每股收益中位数约0.67元，同比下降22.5%。港股和沪深物业板块每股收益中位数较地产开发板块分别高0.19元和0.60元。

此外，《研究报告》数据显示，完整披露相关面积数据的51家上市物企的总在管面积由2020年的35.1亿平米增长至2022年的64.3亿平米，三年复合增长率为35.3%；从增速走势来看，年内同比增长19.2%，较去年同期下滑34.3个百分点。而新增面积第三方占比达64.2%

对此，克而瑞就未来的市场拓展来看，物业的新增面积来自关联方的可能只占30%，其他拓展的要达到70%，存量项目的市场拓展成为未来规模增长的重要驱动力。

值得注意的是，克而瑞还指出，除了住宅物业之外，社区增值服务、非住物业中的商管服务和城市服务已经承担了该有的第二增长曲线的职能。

以商管服务为例。《研究报告》指出，近年来，在利润增长的业绩指引下，多家物业服务企业加码高收益的商业运营赛道。就单独披露商管服务营收和毛利率的8家上市物企而言，2022年商管服务营收92.2亿元，同比增长12.7%，其中碧桂园服务、华润万象生活、越秀服务增速最快，分别为96.5%、18.2%和10.5%。

此外，商管服务毛利率整体维持在较高水平。2022年，整体商管物业的毛利率为47.5%，其中建业新生活、融创服务和华润万象生活毛利率最高，分别为77.3%、68.9%和50.7%。

当然，物企想要独立发展，并不意味着所行皆坦途。汤晓晨表示，物企想要独立发展，会遇到两方面的问题。一方面是战略定位的问题，从服务的角度，大部分企业目前同质化还是比较严重，走市场化的道路如何选择赛道、如何切入考验企业管理层的战略眼光，如果思考不清楚，很容易同其他企业迈向低维度竞争。

“另一方面是企业能力的问题，包括市场拓展能力、项目管理能力等，项目不仅要拓得来，还要管的住。在此过程中企业还需要面临内部的各种人才组织、机制革新等问题。”汤晓晨说。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁