12月21日,中国社会科学院财经战略研究院发布了《中国住房发展报告(2020-2021)》。报告预测2021年中国楼市将继续延续平稳恢复的态势,预计2021年房地产租赁市场将有所改观,保障性租赁市场的步伐也将会进一步加大。
报告指出,过去一年住房市场经历了先降后升的V型变化,其空间分化有所减弱。第一时间上,住房市场经历急速下降后转向边际递减式回升。首先,全国住房价格增幅经历了下降、回升和企稳的过程,截至2020年11月,房价平均水平突破万元大关,全国房价平均为10071元/平方米,同比增长7.9%。
其次,住房销量创造了新高,住房开发量增速有升有降。在需求方面,月度住房销售面积增长率波动较大,总体保持由降转升的恢复态势,并创造了新高水平;在供给方面,新开工、施工与竣工面积经历从骤降到波动性恢复的过程;待售住房面积有所增加,同比增幅呈现倒“U”型变动。
再次,房地产投资经历从骤降到稳步恢复性增长的过程,对经济增长的贡献较大。全国住房开发投资额增幅呈现“V”型变动,住房开发投资当月完成额同比增长率从2019年10月的12.56%下滑至2020年2月-15.99%,后逐步上升,至2020年10月住房开发投资当月完成额同比增速14.27%。2020年度住房开发投资与经济增速保持同步变动态势,其对于稳投资、促增长发挥了重要作用。
报告课题专家组通过对总体现状判断发现,房地产市场恢复比较理想,但特征不同以往。楼市稳定并对“六保六稳”发挥关键性贡献,取得了可喜的成绩。房地产市场风险、错配和挤出的问题没有根本解决,还存在潜在的隐忧。住房市场从剧烈波动增长转向恢复性平缓波动增长,出现了新兴的特征。分析原因机制发现,新冠疫情虽对楼市造成强烈冲击,但政府和市场各方均有效韧性应对,决定中国楼市收敛性恢复。
报告建议,瞄准五个关键,实施重点突破。第一,建立体系化和定量化的政策基准以强化精确、有效调控。第二,规划并构建以都市圈为主体的全国住房空间体系。第三,加快开征房地产税以带动长效机制建设。第四,启动实施“租售结合”的“新市民安居工程”。第五,探索建立以住房公积金为主体的政策性住房金融体系。
对于未来展望,报告显示,在没有重大政策转向和新的外部冲击以及疫情显著好转的情况下,中国楼市总体将延续平稳,但其结构性潜力仍在。预计2021年中国楼市将继续延续平稳恢复的态势,预计2021年房地产租赁市场将有所改观,保障性租赁市场的步伐也将会进一步加大。
同时,报告指出,当前住房企业仍面临较多问题,其中杠杆率问题是重中之重。从沪深上市房企的核心财务指标来看,2019年上市房企在资产负债率、总资产周转率、存货周转率等指标但仍处于风险较大的区间,流动比率、速冻比率和应收账款周转率等指标的恶化趋势没有得到遏制。华泰证券统计结果显示,2020—2022年,房地产境内债券到期量分别为4316亿元、6212亿元和3764亿元。2020年下半年开始进入偿债高峰期,连续6个季度到期量超过1200亿元。
报告预计,2021年房地产企业销售面积增速逐渐放缓,销售额小幅上涨。竣工面积恢复上升,新开工面积出现下滑。踩线房企积极争取降档,行业集中度会进一步提升。为此,报告建议房地产企业注重产品质量,实施稳健经营,把握开发节奏;把握产业趋势,转变开发理念和运营模式;提升企业创新能力,应对“后开发时代”挑战。