36套房屋，合住着58户人家，多数人不仅每日都得和邻居共用狭小的厨房和卫生间，还得担心脱落的墙皮和漏水的屋顶。这种听着像是电视剧的场景，却是光华里5号、6号楼居民多年来真实的生活写照。

去年12月30日，这两栋老楼终于开始拆除，成为本市首个启动的危旧楼改建试点，重建后的房屋将从几户合居变为独居。

多年来，北京市委市政府高标准推进老旧小区综合整治。这其中，数量庞大、年代久远的非经小区，即职工家属楼，是不容忽视的历史“包袱”，也是北京老旧小区治理最难啃的“硬骨头”。2019年起，市属国企首开集团成为全市3000多万平方米非经小区的“大管家”，通过建管并重、精细治理、协同更新的实践，努力蹚出一条符合首都特点和非经小区管理规律的改造治理新路。

先试先行 市级平台接“包袱”解民忧

距离国贸建筑群二三百米远的地方，建成于上世纪50年代、原为老国企宿舍的光华里5号、6号楼与周边的繁华景象形成强烈反差。

“危楼危成什么样?人走在地板上都直发颤。”危旧楼改建项目现场协调人员黄华云至今仍不能忘记第一次走进5号楼的感觉，“在寸土寸金的CBD，这里就像是一道‘伤疤’。”

外墙斑驳、设施老化、物业缺失。以这两栋楼为代表的职工家属楼，是计划经济时代的产物，属于国企非经营性资产，简称非经资产。随着一些国企陷入经营困境，甚至被市场淘汰，不少职工家属楼进入失管状态，最基本的入户维修都成难题。

“纱窗破着洞，楼道黑乎乎，一群人围上来嚷嚷：‘这么多年你们干什么吃的?怎么不管我们?’”首开集团非经事业部副总经理费清说起，第一次走进某非经小区调研时住户们满腔怒火，“大家把我们当产权单位的人了”。

历史“包袱”不解决，无法满足人民对美好生活的持续向往。让失管小区转入良性循环的正轨，成为北京城市精细化治理的一道重要考题。

2017年，北京市政府印发《北京市剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题实施方案》，在全国率先提出组建全市统一的非经资产集中管理处置平台，负责对市属国有企业职工住房等非经资产实行专业化管理。

两年后，这一任务交给由首开集团与房地集团合并而成的新首开集团。这是一家业务范围覆盖房地产开发、施工建设、物业管理的市属大型国企，更关键的是，早在2007年，房地集团就在北京市国资委领导下试点建立了接收破产或改制退出国企家属楼的平台。

首开集团非经事业部总经理李忠介绍，截至2020年12月底，平台接收管理非经移交资产3091万平方米，户数47.89万户，为国企减负前行做出了突出贡献;累计投入改造资金8.16亿元，保障了非经资产运营和民生稳定。

改革风暴 多点探索美好社区建设

长安街与西五环交会处的老山社区，密密麻麻地从1号楼排到了90号楼。这是上世纪五六十年代盖起的首钢“宿舍楼”。

“挨着厂子近，每天蹬十分钟自行车就上班了。”对于首钢老职工张师傅来说，刚住进老山社区的那些年，羡煞很多人。但最近10年，这种幸福感逐渐淡去。“上下水管道总堵”“停车位太少”“住十几年丢了好几辆自行车”……楼里的住户们牢骚满腹。

2018年，老山社区被首开接管。“什么首开，我不知道，我就知道首钢!”对厂子充满感情的老职工，听说新的物业团队进驻时，抵触情绪不小。项目副经理于楠挨家挨户走访调研时，住户的意见写满了厚厚一大本。

绿化整理、道路修葺、安装智能门禁、拆除地锁、室外飞线整理、小区封闭停车管理……从老山社区开始，首开集团组建了非经老旧小区综合改造工作专班，首次提出“有机更新”概念，将老旧小区的改造从过去简单的物质环境修补，转变为以综合改造、精细化治理与服务提升为重点。

其实早在2012年，北京就开始大规模推进老旧小区改造。仅“十二五”期间，全市就完成6562万平方米市属老旧小区综合整治，惠及81.9万户居民。

不过，已经改造的老旧小区，仍部分存在基础设施和基本功能不足的问题，最突出的短板就是物业管理缺失。

“就像‘头疼医头脚痛医脚’，简单硬件修补已无法彻底解决问题。”李忠直言不讳。

新成立的非经资产市级平台如何才能“兜得住、管得好、可持续、有创新”?一场改革“风暴”从首开内部开始席卷，目标锁定建管并重、“内外兼修”，将硬件改造与精细化治理、亲情服务结合起来。

目标定了，怎么执行?“千人千面”的职工家属楼，很难找到一套“放之四海而皆准”的方法，多个非经小区结合自身特点展开了探索。

走过65年历程，有“共和国第一住宅区”称号的百万庄小区，在 2020年疫情期间首次实现封闭管理。首开旗下首华物业工作人员化被动为主动，在线上“社区早市”售卖蔬菜，还可以送货上门。开设便民驿站，开展专业维修、家政保洁服务，购置摆渡车为拎重物的居民提供代步服务……有呼必应的便民举措，温暖着社区居民的心。

在具备条件的非经小区，首开通过区企合作、多方共治、拆除重建、申请式退租等模式，以更大力度推动社区有机更新。

以石景山区老山东里北社区为例，采取居民个人出一点、产权单位担一点、公共收益收一点、政府资金奖励一点的“四个一点”支持政策，探索解决非经小区前期改造资金从哪儿来的难题。

正在拆除的朝阳区光华里5号、6号楼，作为全市首个危旧楼房改建试点项目，经历了80余次政策宣讲，小区物管帮助社区“一户一策”做工作，58户居民100%签约，成为区企合作推进城市更新的最新案例。

建长效机制 改得好更要管得好

一次次探索，如一个个基点，撬动了非经小区从“面子”到“里子”的蝶变。

从架空线“蛛网”缠绕到视野干净明亮，从私搭乱建到井然有序，从投诉无门到主动上门……位于东直门外大街的东直门街道春秀路小区，在选聘首华物业提供准物业服务后，402户人家在失管多年后终于重新体会到家园的温馨。

西城区禄长街头条19号院，11栋楼分属三家产权单位，但住户们的停车、下水道维修却经常是“三不管”。2019年6月，天桥街道将禄长街头条19号院列入精细化治理提升的试点范围，小院的物业管理权统一交给首开天岳恒公司，以“先尝后买”方式推行市场化物业服务。

从几十年不交钱，到花钱买服务，居民们要完成这样的观念转变谈何容易!

“咱这院以前也有人打扫卫生，凭什么要给你交钱?”敲开住户的家门，听到最多的就是这句话。入户小组一遍遍解释沟通，反复协商收费方案，最终物业费敲定为每月0.81元/平方米。“品尝”4个多月的物业服务后，19号院开始启动物业费收缴。50%、60%、71%……看着平稳增长的物业费收缴率，首开天岳恒公司项目负责人杨进松了口气：“说明居民对物业越来越认可，咱还得好好干。”

据初步统计，首开接管以来，陆续已有438万平方米非经小区摆脱失管状态。截至2020年末，已接管的非经小区中，已签订物业管理协议的达11.52万平方米，实现收取物业费的达127.17万平方米，实现停车等单项收费的达1649.82万平方米。

北京“十四五”规划建议中写道：持续推进老旧小区、危旧楼房、棚户区改造，推广“劲松模式”“首开经验”，引入社会资本参与。这是本市第一次将有关老旧小区改造的现实实践写入一份中长期规划之中。

在实践中探索，在变革中发展。首开集团将通过对非经资产的升级运营与空间再造，为北京城市有机更新贡献更多国企智慧。