二手房交易估价怎么确定?二手房交易会有哪些风险?

时间:2022-03-14 10:55:29来源:楼盘网

二手房估价的方法:

1、成本法。房屋的建造本身就是需要成本的,不管是土地本身的成本,还是装修的花费,又或者后期养房的费用等,这些都会是不小的开销,因此在房屋估价时将各项成本费用加起来,然后再衡量一下房屋的增值收益,便会得出房屋的价格了。

2、市场比较法。市场比较法是现今房屋估价时使用最为普遍的方法,具体就是将市场上用途、户型、面积、位置等多方面条件都与被评估房屋相类似的房产挑选出来,对它们进行比较分析,然后得出房屋的评估价格,通常这样比较出来的结果也是比较准确的。

3、路线价法。地理位置与房屋价格有着紧密的关系,也是房屋估价时必须要考虑的因素之一。路线价法就是在了解同一街区的土地平均价格的基础上,调整临街的深度与宽度,从而得出房屋的评估价格的方法。

二手房交易会有哪些风险

1、房屋产权风险:二手房的产权透明度低,远不如新建商品房清晰,房屋的实际产权人未必只有产权证上的登记人,可能存在隐形产权人,比如夫妻之间共有的房屋只登记一人名字,借名购房的产权登记人并非实际产权人等。如果登记的产权人未经其他共有人或实际产权人同意,擅自出售房屋,可能就会出现交易纠纷。另有一些尚未取得产权证的二手房交易,由于各种原因,可能导致最后无法办理产权证的情况,也会给购房人带来财产风险。

2、房产不能交易风险:有些房屋处于被抵押或被查封状态,但是产权人仍恶意出售房屋,签订房屋买卖合同,骗取定金或者房款。

3、卖方不配合过户或不按时交房风险:在二手房交易中,如果操作不当,往往会出现卖方收到全款后不积极配合办理房产的过户手续,或者故意拖延交房的情况。

4、房屋存在长租的风险:有些卖方故意隐瞒房屋存在长租的事实,或者恶意串通他人虚构长租的事实,致使购房人在支付全款并办理过户手续后,无法收房。

5、无法落户的风险:有些二手房交易后原房主不及时迁移户口,可能会给购房人落户或者子女上学带来麻烦。

6、历史欠费风险:有些二手房由于长期无人居住,可能存在长期拖欠供热费、物业费等情况,如果买方在购房时没有与卖方做交割清欠,就会造成经济损失。

7、买到凶宅的风险:有些卖方可能会刻意隐瞒房屋发生过刑事案件的事实,如果买方疏于背景调查,可能使自己陷入进退两难的尴尬境地。

8、房屋质量风险:二手房由于房龄不同,质量方面可能存在问题,比如漏水、管道管线老化、用电负荷不足等,没有专业知识,在交房时很难发现,一旦入住,就会麻烦不断。

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