内部房源从字面意思来看是指开发商给员工提前销售、预留的房屋，而实际在楼盘售卖中内部房源的来源主要有以下三种类型：

1、开发商抵给建设方当工程款的房;

2、员工们内部认购的房;

3、客户买了由于办不下来贷款等原因退的房。

购买内部房源需要注意哪些

第一种内部房源：开发商同意更名的商品房。其实就是变相鼓励员工炒房，也是给员工一些福利。它怎么操作呢?在项目中划出一部分房源以优惠的价格让内部员工先行认购，有些开发商甚至还同意员工进行首付分期。在一定期限之内(比如一年)，只要员工按月或者按节点(比如说每半年、或者是年底)按时足额的支付到一定金额的款项，开发商就同意员工更名一次。这种模式，对于购买内部房源的人而言没有太大的风险，无非是员工溢价的部分无法贷款而已。需稍加注意的地方是，有一部分的资金是要转给员工，最好能一手交钱、一手在开发商那里办理网签手续，中间间隔的时间越短越好。

第二种内部房源：团购名额转让。前些年，不少的单位热衷于搞集资房或者是员工的团购房，一些暂时没有购房需求的员工就把自己的购房资格转让了，等到取得了不动产权证之后，再办理产权过户登记手续。这类型的案件大多数是卖方觉得转让费太便宜了，而房价上涨的幅度远远超出了转让费的金额。对于这类内部房源的购买，要注意以下几方面的问题：首先，在协议当中应当约定一个较高的违约金;其次，开发商或者单位出具的收据原件，最好由买受人保管;最后，一旦发现卖方有毁约的意图，尽快提起诉讼，并且将房屋进行查封。这样能避免第三人善意取得之后，买受人无法获得房屋的尴尬。

第三种内部房源：开发商高管锁房。开发商的高管利用职务上的便利，以非常低的成本，控制了若干的房源，等到房价上涨之后再对外销售，获取高溢价。比如，正常客户每套房源交5万块钱的定金，而他只需要交1万块钱。而且一次性控制了几套甚至几十套房源。实践当中，这些高管做得很隐蔽，并不会用自己的名义来锁房，而会找一些远房亲戚或者自己信得过的人，其本质就是在收取茶水费。收取茶水费的行为在法律上应当认定无效，买受人是可以要求返还茶水费的。这种行为在开发商的集团层面而言，是被严厉禁止的。

第四种内部房源：工程抵款房，顾名思义就是开发商欠了施工方的钱，以房抵债，施工方再把这些房子对外进行销售。这个，我们把它称为是真的抵款房。实践当中，还有一种假的抵款房。什么意思呢?

它本质上并不是工程抵款房，而是开发商变相营销的一种噱头。为什么需要这样的噱头呢?因为在中国买房，要是房价跌了，那是会有人砸售楼部的。而开发商需要在推盘的过程当中降价的话，只能采取团购、总裁签售或者工程抵款房这样的对外口径。

对于购房者而言，甭管他是真的还是假的。买到划算的就是对的!买这种房子需要注意几个问题：1、直接和开发商签商品房买卖合同。否则你可能买成了二手房。2、算清楚账，往往购买这种房子是要向中介交纳团购费或称为电商费的。算总价的时候，一定要把这个成本算进去，究竟划不划算?3、有些工程抵款房。可能已经备案在施工方的名下。一定要确保这个备案已经解除，之后再跟开发商签订合同。4、如果这个抵款房的价格，低于市场价太多，可千万要小心。很可能是开发商或者是施工方在甩卖资产。这个项目有可能烂尾。