“金朝阳财富教育 ”学员们口中的“Pre-REITs”和“公司短债”究竟是什么产品?令人称羡的投资回报率，其资产增值能力从何而来?当抱有财务自由梦进场的学员越来越多，这场财富狂欢又能去向何方? “成都刚跳(楼)了一个。”
4月25日深夜，这条信息出现在一个名为“快乐‘太空群’”的微信群内。该微信群由退出金朝阳的BCC学员组成。他们来自全国各地，又将自己称为“下车的人”，目前有二百多人。“因为债务吗?”“他家人怎么办?”据称，自去年下半年以来，群成员不是第一次讨论自己在金朝阳的同学跳楼抑或压力过大患重症了。
金朝阳即金朝阳财富教育，其官网介绍显示，这家公司成立于2006年，由美籍华人牛嘉林和美国人麦博才联合创办，倡导“财富面前人人平等”，愿景是“让1000万中国人改变财商观念!让100万中国人财富明显增长!让10万中国人实现财务自由!”“我们加入金朝阳学习后，先是借钱购买豪宅或豪车，凭此作为资产在银行不断放大杠杆，获得贷款，然后继续杠杆运作，继续获取资金，最后再将其中一些钱投入到金朝阳(通过旗下金盈沣基金运作)发行的Pre-REITs和金朝阳发行的企业短债当中，Pre-REITs年收益率最高时100%，最低也有40%，‘企业短债’过去的年收益率高达36%。”一位受访的前金朝阳BCC学员表示。
丰厚的收益吸引着学员们出资百万元、上千万元购买，但高杆杠下的现金流出现了断裂，去年以来，广州、成都等地部分学员发生了贷款逾期，学员们相互拆借资金从而使危机传导扩散，部分银行受到波及，纠纷仍在处理过程中。
多位前金朝阳BCC学员估算，金朝阳仅学费一项收入便达到288亿元左右。另外，金朝阳方面称，金盈沣基金涉及资金400亿元，股权投资基金150亿元，风投基金50亿元，其后期又追加发行了一批“公司短债”。如是数字相加，金朝阳总涉及资金约在900亿元左右。这些钱当中，除300亿元系金朝阳称已购买商业地产和别墅等之外，其他资金用途并未公开。
学员们口中的“Pre-REITs”和“公司短债”究竟是什么产品?令人称羡的投资回报率，其资产增值能力从何而来?当抱有财务自由梦进场的学员越来越多，这场财富狂欢又能去向何方? 经济观察报联系金朝阳公司进行采访，后者并未对其资金运作和流向等问题予以回复。
“踢单”
金朝阳自称中国家庭财商教育第一品牌，拥有4所有教学资质的学校/院，在全国拥有近400个招生网点，传播财商的足迹遍布全国39个城市。其课程体系类似金字塔，最底层是ITF(又称财富觉醒沙龙，课时半天，免费)，其上是IBS(目前又称家庭及企业资产增值白金课，课时三天两夜，学费980元)，第三层为IFC(又称金朝阳财富商学院，课时三个月，学费7.88万元)，位于塔尖的是BCC(英文全称：BILLIONAIRE COUN-TRY CLUB，音译：比邻奈儿乡村俱乐部，意译：10亿富人乡村俱乐部)。
金朝阳在全国共有30多个分公司，各个分公司每隔两三天就要举行一场ITF沙龙。今年4月7日下午，在金朝阳河南分公司所在地、郑州市的楷林国际写字楼B座16层，一场ITF沙龙也在进行着。
一位金朝阳河南分公司李姓高管站在投影仪前，配合PPT，向十多位听众讲解着旗下学员加入金朝阳后的资产增长情况。“我们的一位学员，过去在洛阳山区投资上千万元修建景区，后来破产了。他开玩笑说，‘自己穿着裤子进山，光着屁股出山’。加入金朝阳后，他东山再起，目前在郑州开了好几家米皮连锁店，今年计划开到十多家。”李姓高管过去从事保险销售，他的部分领导和同事亦有类似保险行业从业经历。
李姓高管讲解的案例大致如此——先介绍学员加入金朝阳前的资产情况，再强调其加入金朝阳后的资产增长。至于“干货”，即金朝阳帮助学员实现资产增长的具体方式方法，他避而不谈。
两个多小时的ITF一结束，金朝阳的工作人员马上手持POS机走到听众身边，央求听众缴纳980元的IBS课程学费，“980元算个钱吗?今天只是入门，上完IBS您会发现，这点钱花得很值。”
IBS课时三天两夜。河南分公司的上课地点位于郑州航空港区鑫港假日酒店的6楼会议室。主要形式是：教练上课，随后IFC学员分享各自的金朝阳故事，以此讲解金朝阳投资理财五大投资定律——创造长期稳定的现金流、信用最大化、灵活使用杠杆、学习使用投资工具、做好投资组合及资产配置，降低风险，使资产最大化。 4月11日下午的课程主讲人，正是金朝阳河南分公司李姓高管，他的授课内容是“学习并使用投资工具”，其中主要部分为“世界第八大奇迹——复利”。
在一首迪斯科舞曲的伴奏下，李姓高管被四位身着黑色工作服的年轻女子护送着走上讲台。
一番简短的自我介绍之后，他开始让学员拿起桌上的计算器，假设自己拿出1万元，投资在年回报10%的管道，计算10年、20年、30年的投资回报。
每10年的投资回报计算出来，学员在教练指挥下，尽最大音量喊出计算结果：“我，XXX(各自学员名字)，拿出1万元，放在复利10%的投资管道，十年后的投资回报是2.59万元。”
经过数轮计算，飙升的复利数字让部分学员惊讶：“我，XXX，拿出1万元，每年追加1万，放在复利30%的投资管道，30年的投资回报是2619.99万元。” IBS学员在现场不会知道哪种投资渠道能有如此回报。
“家人们，你们想跟我一起，享受复利带给我们的投资回报吗?那请走上讲台，和教练成为朋友。”课程临近尾声，李姓高管对学员喊话，遗憾的是应者寥寥。这在金朝阳内容叫做“踢单”。简单来说，是把学员订单“踢进”下个阶段课程的门中，这表示IBS学员需现场缴纳7.88万元的IFC课程学费，或先缴纳部分定金。
东北教练“卡哥”的“踢单”本领更胜一筹。他在4月11日上午的课程中讲解“信用最大化”，授课主题更加直白：教你玩转信用卡。“你们不是抱怨没‘干货’吗?今天我给金朝阳的家人们来点‘干货’。”“卡哥”讲了一个大额信用卡办理案例：“你让你身边的人先给你打钱，把流水养好，在账户内存些钱，打电话给银行，我过两天要取50万现金。银行手忙脚乱地帮你把钱准备好了，肯定会问，‘姐，用不用我们帮你押运?’你说不用，直接把钱扔进自己宝马车后备箱，踩油门就走。这么大额的取款需要行长批准，一个月取上三四次，行长知道你了吧。银行工作人员对你这样的客户也会留意，当他们和你套近乎时，会问，‘姐，最近忙啥呢?’你说，‘前两天刚从香港回来，最近没事，想去欧洲玩一圈。’银行工作人员眼前一亮，认为你是优质客户，然后就问你，‘姐，办不办信用卡?’你当然要办，而且他们行长也会批，因为他对你有印象。一张几十万额度的信用卡这不到手了?然后你以卡办卡，在其他银行办个三五张，手头这上百万元的额度不就有了?”
这只是“卡哥”独门秘籍中的一点皮毛，却足以打动台下的学员。一位长期受制于资金链紧张的煤炭设备经销商，在“卡哥”尚未正式“踢单”前，便走向这位比自己年轻10岁的教练，双膝跪下。他最先与“卡哥”“成为朋友”，现场缴纳了IFC课程定金。
“挖金术”
IFC课程前后耗时三个月，具体安排在四个三天两夜的周末，每周内容分别是资产配置、证券学习、商业地产、毕业演讲。
在金朝阳的五大投资定律中，创造现金流、信用最大化、灵活使用杠杆三条，在IFC的课程中将详细拆解，最终目标只有一个：挖金，也就是找钱。其中豪宅或豪车是挖金的主要杠杆。
在金朝阳内部，“零资产购买豪宅”的案例不胜枚举。曾在金朝阳做到省会城市教练团队核心的萧越对此进行了详细拆解——
首先，金朝阳讲究学员之间‘生命共享、财富共享’，即便一无所有，也能在其他学员处拆借120万元首付，按揭买下一套400万元的豪宅。金朝阳学员主要是团购买房，以便从开发商处拿到折扣。这表示，原价500万元的房子可以400万元的低价拿下。不过，签订的合同则可能是600万元。
金朝阳有一个很成熟的评价体系指导学员买房，评价指数包括房子周边的居民人口、面积140平米以上的豪宅、交通、医院、学校、超市、银行、明星开发商、是否能立即办下房产证等。综合这些指数，最终得到一个分数，只有分数达标的房子方可购买。这为确保房子的升值空间和杠杆价值。
第二，因为豪宅是按揭买的，再抵押贷款很难。那么，你买下一个经营期限较长的营业执照，租赁一个店面，假装做生意。然后，与同组IFC学员一起，相互往各自账户上打流水。只需三个月，流水便能养得很漂亮。
这时，你找到银行，利用它们的漏洞，不仅可以凭豪宅办到多张大额信用卡，还可以通过经营性贷款、信用贷款、银行授信等一系列方式，从银行拿到更多的贷款。另外，只要你胆子够大，还可以从那些小贷公司、担保公司、投资公司以相似手法借钱。
萧越以前认识一个零资产起步的学员，凭借400万的房子，最终撬动了8倍左右的杠杆，挖到3000多万元。
第三，挖到金后，你把拆借其他学员的120万元还上，手中还有上千万资金。一些激进的学员，再凭借这些资金重复上述手法，不断杠杆，不断挖金。 上述手法与“卡哥”所讲述的“如何玩转信用卡”轨迹吻合。
“IFC同样把一期学员分为若干组，教练还是以概念性指导为主，比如讲授银行有哪些你不知道的贷款办法等等，很少直接提供操作手法。不过，依据金朝阳课程安排，学员每个周末都要召开小组会，回报自己办了多少张信用卡，买了什么豪宅，有没有买车，资产有什么变化。而后把自己的经验分享给别人，别人自然有样学样，去借钱、贷款。”萧越透露，IBS和IFC都有收手机的习惯，一方面让学员认真听课，一方面担心学员录音录像。
IFC最后一个周末是毕业演讲环节。“这个环节是让学员做出一个五年家庭资产增长规划，5个亿、10个亿地大胆设想，将之做成PPT，当场宣读自己的梦想。”萧越介绍，其中的杀猪环节颇为有趣，“教练把学员分为大笨猪、小笨猪和聪明猪。大笨猪和小笨猪分别是重资产学员和轻资产学员，在整个学习过程中很保守，任我们怎么说，他们都不动，不像其他学员一样乖乖挖金。那我们就带他们坐坐游艇、去旋转餐厅吃吃饭，享受一下奢华生活，并跟他们说：‘你怎么这么笨啊，放着赚钱的机会不要。你要是照人家的这种办法，两年后三年后你将会怎样怎样……’所谓聪明猪，是在挖金过程中非常激进的那种，我们也要管控风险，要求他们稳一点。”
“先来软的，软的不行，那就来硬的，‘你要是不想赚钱的话，来这里上课干吗?’你走吧!”萧越自称杀猪高手，在他麾下，最终“软硬不吃的学员不多”，多数学员进入了金朝阳教育体系的塔尖阶段——BCC——开始半年期的学习。
Pre-REITs迷雾 通过挖金，金朝阳学员的总资产不断放大，负债也越来越高。
以他们经常使用的半年期200万元的信用贷款为例，年息15%左右。那些在平台内部拆借的资金，以及通过民间借贷获取的资金，成本多在月息三分以上。如果没有高回报的投资渠道，金朝阳学员将面临较大还款压力。此时，学习并拥有投资工具、做好资产组合，降低风险两大金朝阳投资定律登场。
据金朝阳学员介绍，所谓金朝阳课程中的投资工具，分别是保险、住宅、商业地产、证券、基金、债券。这其中，金朝阳在授课时一再向学员推荐的投资工具是自己发行的Pre-REITs(准REITs)。
REITs即房地产信托投资基金，就是把流动性较低的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产。通常以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。在中国，因各种复杂原因，REITs闸门始终未能打开，但REITs巨大的市场，使得许多企业主动和监管部门沟通，开始尝试做类REITs产品。
金朝阳的产品自称“Pre-REITs”，由金朝阳投资系统中一个专门机构运作，这个机构即金盈沣股权投资基金(深圳)股份公司，自称是中国首家民营的房地产信托投资基金(RE-ITs)。
金盈沣基金就是利用准REITs把商业地产项目REITs化，然后把Pre-REITs产品在上海股权托管交易平台挂牌，金朝阳的各地实业公司是REITs持有人，学员要想购买准RE-ITs就需要购买各地实业公司的股权。
以金朝阳自持的旗下项目广东新天希尔顿酒店为例，项目持有方是金盈沣股权投资基金(深圳)股份公司100%持有，项目Pre-REITs发行方是山东盈沣置业公司，其中前者金盈沣股权投资基金(深圳)股份公司持有后者山东盈沣置业公司20%股权，Pre-REITs购买方或者说持有者是上海融辛、上海融甲、上海融丙、上海融辛等十多家投资管理股权有限公司。
经济观察报记者调查获悉，投资者购买的金朝阳Pre-REITs产品，即是上海融辛等投资管理股权有限公司的股权说明书，不同于正规的有价证券，理由是这些公司才是其Pre-REITs产品的持有者，因此投资者购买其股权即等于购买了其Pre-REITs产品，从而实现了“同工、同酬、平等财富”。金朝阳北京分公司一位管理层是上海融辛投资管理股份有限公司的1000万股权持有者，但在其入股2年后，该公司的注册资本、股东人数未发生变化，至今仍是1000万元和两位自然人股东。
作为国际物业管理公司巨头、REITs行业权威人士，戴德梁行高级董事王玉珂怀疑金朝阳发行的Pre-REITs产品的合法性，原因是证监会并没有受理它发行REITs，“另外，上海股权托管交易平台并不是REITs平台，而REITs是让普通人拥有商业地产的股权，不是让公司拥有商业地产股权。金朝阳宣传的学员购买的Pre-REITs升值取决于商业地产的房价，但实际上购买REITs最看重的其实是租金回报率。”王玉珂称。
金朝阳一位内部人士在授课中称，金朝阳也在计划另外一种Pre-REITs模式，是由嘉金国际融资租赁集团有限公司把金朝阳的准RE-ITs在海外发行，也就是离岸REITs。 离岸REITs非常重要一点是运营方的租金收入情况，以及提供担保方、产权抵押、项目财务数据、租金收益、资金用途等一些必要的信息给投资者。
深圳金固投资管理有限公司持有金朝阳Pre-REITs运作机构金盈沣基金60%的股权。不过，工商局的备案资料显示：该公司投资管理部并不包括证券类型的投资管理，也不含证券咨询。
5月5日，证监会办公厅相关负责人就金朝阳Pre-REITs产品予以回复：“目前金盈沣基金Pre-REITs产品并不在REITs试点名单中。”北京金融办、广州金融办、上海金融办都向经济观察报记者表示，各自所属城市试点REITs名单中并无金盈沣基金。
此外，上述部分商业地产运营和自持状况又是如何呢?
金朝阳内部资料介绍，其商业地产包括5家五星级酒店、10栋AA级写字楼、5个商业综合体和10栋服务式公寓和酒店式公寓，重点项目是广州新天希尔顿酒店(6.6万平方米)、铁狮子门酒店公寓(2.1万平方米)、睿东中心(8.9万平方米)、铁狮子门购物中心(4.5万平方米)、重庆国金中心(6.4万平方米)、上海国际航运中心(1.6万平方米)、北京万科大都会等。这些总资产共计97亿元，房地产公允价值是86亿元，净资产89亿元，发行Pre-REITs的数量是20亿股份，每股约4.05元，目前Pre-REITs(准REITs)已经发行400亿元，多数已被认购。
商业地产REITs化，并非简单地持有商业地产物业就可以，更主要的是运营方的租金收入，广东新天希尔顿酒店的运营方是希尔顿全球酒店集团，希尔顿全球酒店集团相关负责人给予经济观察报的回复是：“希尔顿全球酒店集团在中国运营酒店项目目前没有Pre-REITs化，对广东新天希尔顿酒店已被Pre-REITs化并不知情。”
另外，金朝阳的内部资料显示，其持有重庆国金中心T3、T5塔2栋楼写字楼物业。九龙仓中国地产发展有限公司企业传播总经理王春蕾就此回复经济观察报称：“九龙仓集团只出售1栋写字楼金朝阳，并不是2栋。经过九龙仓集团内部调查，出售给他们这栋写字楼没有动静，并不知情这栋楼已REITs化。”
金朝阳的REITs内部资料显示，其持有北京万科大都会的25层、26层和27层物业，并且已经REITs化。经济观察报记者实地探访获悉，金朝阳购买的北京万科大都会的25层、26层和27层物业除了厨房之外，其余是空荡荡的办公地点。
金朝阳内部资料还显示：金朝阳已经购买了浙江省千岛湖，其中5个岛正在开发中，未来将产生100亿元的收入。金朝阳一位内部人士在授课中称，金朝阳收购德国最大的银行德意志银行已接近尾声，并准备在德国发行第一支债券。
经济观察报记者查询资料显示：浙江省千岛湖5个岛屿并不存在出售信息，德意志银行目前的生意蒸蒸日上，其约合4.2万亿元人民币的资产规模，显然超出了金朝阳的收购能力。
吸金900亿?
对于金朝阳的Pre-REITs，出资数百万元、上千万元购买的金朝阳学员有多少? 在金朝阳2011年的路演PPT上，专门介绍了2008年5月第一批投资发起人的两年期回报：首期投资20万，经过两年成长，截至2010年6月，升值49.76万元，年投资收益率74.4%。“虽说PPT页面下方注明：历史数据，不构成未来收益承诺。但学员在进入IFC阶段后，架不住教练天天讲、反复讲金朝阳的REITs。”作为金朝阳BCC课程最早的学员之一，林昭介绍，IFC课程结束，金朝阳的学员不管是自愿还是被杀猪，至少三成以上进入BCC(10亿富人乡村俱乐部))学习，“名义上讲，BCC不用再交学费，但门槛是每个家庭必须购买100万元的REITs，除此之后，在BCC课程学习期间，还需再交100万元的总资金，据说是准备再建一个REITs。若想顺利毕业，再需投资300万元。”
做好资产组合、降低风险，系金朝阳五大投资定律的最后一条。林昭回忆，按照金朝阳的意愿，REITs在资产组合的比例不应低于50%。经济观察报记者从金朝阳北京分公司一位高管处获悉：金朝阳的员工会根据职位持有不等的Pre-REITs，一般管理层是购买1000万的Pre-REITs。
多位前BCC学员都不约而同地算过一个账：截至目前，金朝阳BCC开了60期左右，每期平均下来约80个家庭，即约4800个家庭。以每个家庭500万元来算，他们流入金朝阳的资金达到240亿元。
“这还未计入IFC阶段的学员购买的Pre-REITs。”不过，林昭表示，仅IFC学费一项，即可让金朝阳赚到盆满钵满，“IFC目前已经开到140多期，每期最少300个家庭，最多800个。按每期300个来说，共约42000个，即便以每个家庭缴纳学费6.88万元计算，这个数字也有288亿元。”
作为金朝阳Pre-REITs的管理机构，金盈沣基金的路演资料显示总涉及资金为400亿元。金朝阳宣称有300亿元已购置各类地产项目，包括前文所说的价值97亿元的商业地产，以及数百套别墅等等。
如果加上估算的金朝阳288亿元的IFC学费收入，以及其IBS阶段的学费收入，股权投资基金150亿元，风投基金50亿元，加上后期推出的“短债”，总涉及金额约在900亿元左右。
对于这一数字，金朝阳方面未予置评。
现金流“走钢丝”
即便金朝阳的确斥资300亿元购买地产项目，那么剩下的数百亿元又流向何方呢?或许，这还得从金朝阳高企的Pre-REITs产品的投资回报率说起。
林昭也在金朝阳投资了500多万元的Pre-REITs。他介绍说，金朝阳在上课时宣传该产品最高年收益100%，最低也有40%，“不过，投资收益的绝大部分是以扩股形式逐年滚动，这就是IBS课程中讲到的复利。只有10%-20%不等的收益，每半年以分红名义发放一次。并且，金朝阳的Pre-REITs此前不可交易，不可赎回，只能享受分红。” 一位已经退出金朝阳的BCC会员介绍，随着学员越来越多，金朝阳开始批发式地出售REITs，分红的资金越来越多，资金池的缺口越来越大。
此时，又一种新的融资方式出现——金朝阳开始向学员出售“短债”。
“短债名义上是半年期或一年期的债券，其实只是一张借款收据，借款单位包括金朝阳各个分公司、子公司。”林昭表示，这是金朝阳为Pre-REITs输血的主要手段。 经济观察报记者调查获悉：这个“短债”发行方包括广州市莲启投资顾问有限公司，工商资料显示该公司主营业务应该是企业形象策划和信息咨询服务(不含证券信息)。
《广州市莲启投资顾问有限公司公司章程》显示，这家公司有11个自然人和1家投资公司共计出资1500万元购成，广州莲启投资顾问有限公司拥有广东金朝阳置业股份有限公司公司20%的股权(400万)，目前广州市莲启投资顾问有限公司已注销，而广东金朝阳置业股份有限公司公司持有金盈沣股权投资基金(深圳)股份公司20%股权，也就是说发行“短债”的公司已不存在，这个已消失的公司又是发行Pre-REITs公司的间接股东。
“学员以20%甚至更高的融资成本购买一堆轻资产，另外‘短债’的年息高达36%，堪比饮鸩止渴。更何况，Pre-REITs发行公司的股东之一又是个注销公司。”前述那位已经退出金朝阳的BCC学员表示。
在资金池运转之外的另一边，是部分学员失控的欲望。
以广州一位过去从事美容业的陈姓学员为例。她此前拥有2000万元的净资产，加入金朝阳后，不断杠杆挖金，连续吃进2亿元左右的资产，其中包括她在广州楼王凯旋新世界耗资近亿购入的十多套豪宅。
2014年前，凯旋新世界房价一路狂飙，陈姓学员的资产迅速升值。伴随此后的全国楼市下行，该楼盘的价格一年内腰斩近半，由最高时10万元每平方米，跌至最低6万元。
现金流的正向增长很快，负向增长时犹如黑洞。据与陈姓学员相熟的金朝阳BCC学员介绍，陈姓学员最多时每月的利息支出高达400万元左右，她此前斥资数百万元购买的REITs却无法变现。
2014年某天，陈姓学员彻底失联。她的债务当中，9000万元系以三分息向金朝阳学员拆借而来。“打个比方，她(陈姓学员)这9000万元是找9个学员借的，这相当于他们10个人绑在同一条铁锁链上。她先跳河，其他学员也跟着落水了。由于学员之间拆借普遍存在，这10个学员又每个人绑着9个人。1传10，10传100，最后所有人都跳下去了。”林昭与陈姓学员相识已久，同样也是众多的被拉下水的一员。
大面积贷款逾期
这场蛰伏已久的危机爆发后的冲击波威力颇强。多位前BCC学员表示，受伤最重的BCC前5期、共300多个家庭，几乎每个家庭都有三四千万元的负债。
营业执照公示信息