增设电梯、增加可视化门禁、补建立体停车楼、打造屋顶花园……当居民面前的“菜单”越来越丰富，北京的老旧小区改造也不再只是简单的一个“改”字。

2017年，北京市启动新一轮老旧小区综合整治试点。4年间，全市累计确认了396个老旧小区综合整治项目，涉及3301栋住宅楼、居民31.5万户，居民调查满意度达到90%以上。

在芳城园三区3号楼住了20年的付友银，第一次在家里瞧见了可视化门禁。工作人员正在向住户介绍门禁使用方法。记者 潘之望摄

从政府“端菜”到居民“点菜”

“天是那么高，那么蓝，那么亮，……西山北山的蓝色都加深了一些，每天傍晚还披上各色的霞帔。”

北京的四季中，秋天是最迷人的，是老舍笔下人间的天堂。站在自家的客厅，今年60岁的付友银推开窗户，眺望着远方的天际线，“10月里开窗，住得才舒坦。”

方庄，是本市第一个带有试验性质的现代化住宅区，始建于上世纪90年代初的芳古园、芳城园、芳群园和芳星园四个小区，曾有着“古城群星”的美称。付友银的家就在芳城园三区3号楼。在楼里住了20年后，孩子长大独立了，3号楼也“变老”了。“其他都能凑合，就是外墙没有保温层，天一冷就特难过，压根儿不能开窗户。”付友银指着身上的薄毛衣说，搁一年前，这个日子在家得穿厚外套。

客厅的墙上，温度计的指针正指向22摄氏度。“刚进场时，楼体的外立面基本褪了色，屋面防水和上下水管道的破损也很严重。”施工方北京建工三建公司芳城园三区改造项目项目经理贾海忠对老楼的旧貌印象深刻。2019年3月，芳城园三区老旧小区综合改造工程正式动工，涉及7栋楼、11万平方米、超千户住户，改造内容包括楼本体节能改造、屋面防水、上下水管道、楼内公共区域改造、小区道路改造、架空线入地、景观改造提升等8大项。

“改什么、怎么改、何时改，每一步都会提前征求居民的意见。”付友银笑着说，8项改造全都是居民选出来的，“比如这个可视化门禁系统，就是咱自选的。”

2017年，在“十二五”时期老旧小区综合整治工作基础上，北京提出将中心城区老旧小区综合整治工作与“疏解整治促提升”专项行动相结合，启动了新一轮老旧小区综合整治试点，并于2018年印发《老旧小区综合整治工作方案(2018-2020年)》。

不同于过去整齐划一的改造方式，这一版工作方案中提出，老旧小区综合整治内容采用“菜单式”，居民可以“点菜”。每个纳入整治范围的老旧小区，除了诸如抗震加固、节能改造、楼体外面线缆规整等基础类改造外，还可以根据业主意愿自选改造内容，如增设电梯、补建停车位、太阳能应用等。

“我们总结为六有：即组织实施有章法、整治内容有菜单、资金筹措有探索、长效管理有机制、审批流程有简化、项目实施有跟踪。”市住建委相关负责人表示。

自下而上重民意求共识

微风吹过，架松公园木质廊架下的彩色风车缓缓转了起来，廊架前的小广场上，晒太阳的老人互相道着生活里的细碎日常，就像过去的大院生活，人与人之间透着股熟络。这就是劲松北社区，本市首个尝试引入社会资本参与改造的老旧小区。

2018年，街道以劲松一、二区为试点，引入社会资本，探索推进老旧小区综合整治和有机更新。“社区改造方案、物业企业的选择、物业服务标准的制定，每一次都是从议事规则中走出来的。”改造方负责人介绍，改造启动前，由居委会牵头，通过包楼问需，对2380位社区居民进行了大调研。调研结果显示，居民提出最多的是小区绿化、环境和卫生较差，其次是社区整体老旧和停车管理混乱。这其中，老年人和青年人的需求又有所不同，老年人更倾向增设菜市场、社区食堂、理发店、生活超市，而年轻人更倾向于增加社区健身房、代收快递点、社区图书馆和咖啡厅。“考虑到四成居民都是老人，我们选择增加更多开放空间。”

无论是居民“点菜”还是按需决策，一件件实事背后，反映的是老旧小区综合整治工作方式的创新：从自上而下转为自下而上。“老旧小区公共空间狭小，居民诉求又趋于多元，意见往往很难统一。但正是因为如此，我们才更得完善群众参与机制，积极做好居民工作，努力实现老旧小区的共建、共治、共享。”上述负责人表示，4年来，本市老旧小区综合整治按照“先慢后快、明晰权责、凝聚共识、守住底线”的要求，突出精治共治，整治内容更加扣紧居民诉求。

精治共治让老楼有机更新

根据数据，2017年至2020年，北京市累计确认396个老旧小区综合整治项目，涉及住宅楼3301栋、居民31.5万户，居民调查满意度达到90%以上。具体看，这一轮老旧小区综合整治实现拆除违法建设4.5万平方米，节能改造353.42万平方米，楼体清洗粉刷241.2万平方米，绿化补建15.9万平方米，架空线入地管廊建设14.1万米等。

今年4月，七部门又联合印发了《2020年老旧小区综合整治工作方案》，强调要做好前期准备，抓好过程管理，探索老旧小区综合整治后长效管理机制。部分老旧小区综合整治正在探索居民出一点、企业投一点、产权单位筹一点、补建设施收益一点、政府支持一点等“多个一点”方式的资金筹措模式。

“改造完后，还得推动促进老旧小区自我造血、有机更新，让老楼持续焕发活力。”