上海楼市抢房等现象频上热门话题后，1月21日晚，上海楼市调控新政出台，成为2021年楼市调控升级的首个一线城市，也是新年全国第二个出台调控政策的城市。

上海楼市新政直指“打新热”、学区房炒作、二手房业主抱团涨价等乱象，上海楼市的虚火，熄火有望?

直指炒房行为，5年内转让全额征增值税

1月21日，上海市多部门联合印发的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(简称《意见》)明确，严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管，保护购房人合法权益。

“从这里的表述来看，最为核心的就是摇号制度的完善。”易居研究院智库中心研究总监严跃进预计，此次政策提到了摇号政策应该优先顾及无房家庭，后续一些人才购房势必可以享受更好的政策，真正保障购房者尤其是无房者的权益。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，这次对于“一价清”提出要求，可以防止房企通过在装修、车位等方面不当增加收取违规费用。同时“实名制”的要求可以有效防止炒作购房资格和不当转让获利。

不止是新房，有些二手房也“疯狂”。此前有媒体报道称，上海二手房出现业主抱团涨价的情况。学区房也接连跳价，有学区房四个月涨价100万。

对此，《意见》提出，加强对房地产开发企业、销售代理企业和房地产经纪机构的监管，开展房地产市场秩序专项整治工作。加大联合整治执法力度，形成执法合力，严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。

另外，《意见》还将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。“个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税。”

“这一政策直指炒房行为。”张波表示，提高交易环节的税收可以有效减少新增投资需求，在一定程度上也会限制二手房的流动性。

严跃进表示，这使得二手房的交易税费成本增大，防范部分房东房源快买快卖的现象，有助于促进二手房交易的稳定。“目前来看，包括深圳、上海等地都将落实此类政策。”

政策打补丁，严堵假离婚买房

此次政策不仅针对当前的楼市虚火“头痛医头，脚痛医脚”，还进行了“打补丁”，“打预防针”等措施。

《意见》明确，严格执行住房限购政策。对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

此前一位网友在上海市人民政府网站“政民互动”栏目上留言称，作为刚需，他参与了几次摇号，始终未果。他发现，不少拥有很多房产的人通过各种方法进入摇号，“假离婚”、“假官司”、代持现象频发，还有人在拿到房产证后立即转手出售。

张波认为，这一政策是打补丁政策，严堵假离婚买房。“假离婚的漏洞2020年不少城市已经明确堵上，上海这次收紧信息也十分明确。”

“上海是继深圳之后第二个全面打击假离婚的一线城市。”据贝壳研究院不完全统计，2020年至今，已有杭州、深圳、南京、无锡、宁波等城市明确规定离婚后年限范围内按婚前计算的内容，西安也加强了离婚期间公积金对首套的认定规则。

严跃进表示，有部分城市规定是，离异2年内要追溯过去家庭所有房产，而上海升级为3年，政策严厉性更强。

防患于未然，严防资金违规流入楼市

《意见》中的“打预防针”措施则包括：严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

同时，完善土地市场管理。优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城(南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城)加大供应力度。坚持房地联动机制，引导企业理性拿地，稳定土地价格。

严跃进表示，土地供应要增加，结构要调整，比较吻合上海当前购房需求的特征，能够真正缓解供求矛盾。而强调房地联动机制，稳定土地价格，是为了防范地价上涨传导到房价上去。

严跃进同时表示，这里的政策中，最大的亮点是提到“房贷集中度”的概念。“由于2021年也是央行等部门落实房贷集中度政策的一年，所以恰是借这个机会积极落实。后续银行在贷款方面势必更为保守，部分炒作比较多的楼盘，后续贷款方面会面临收紧的可能。”

为何上海要升级楼市调控?

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，上海2020年下半年，新建商品住宅销售价格指数(同比)保持扩大态势，至2020年12月，上海该指数在70个大中城市中的排名较2019年12月上升了将近28位。

此外，“从商品房销售数据看，上海2020年第四季度上海新房市场活跃度较高，为防控房价快速上涨，此时出台政策堵住炒房渠道已成为重中之重。”潘浩称。

沉寂了三年之久的上海楼市，在2020年11月、12月升温明显。据上海中原地产数据显示，2020年12月份，上海入市项目达44个，入市面积为135.1万平方米，而上次单月入市量超过130万平方米，则是2015年10月。当月，上海新建商品住宅成交面积122.7万平方米，环比增加59.1%，创2020年内交易新高。

上海新房的供应与成交在增加，但是市场仍然出现供不应求的情况。一些市面上较稀缺的小户型，由于限价等因素，吸引力较强，认筹率居高不下。同策咨询统计数据显示，2020年12月，上海开盘楼盘超30个，20余个项目认筹率超100%，13个项目认筹数量超1000组。

有机构统计，2020年上海“千人摇”项目达到26个，新房整体认筹率为120.4%，而2019年还不足40%。近期，上海新房抢筹火爆，让不少刚需购房人焦虑，为了买房，一人认多筹、“马甲”代摇也频频出现在市场上。

上海二手房市场的升温同样明显。2020年11-12月，月成交量接近4万套，连续创下4年新高。进入2021年1月，上海二手房市场仍延续升温态势。贝壳研究院数据显示，1月前13天，链家二手房成交量比去年12月同期增加42%。

张波分析称，上海楼市热度提升的重要原因是需求侧增长明显，无论是符合购房资格人群增长，还是拆迁导致，抑或境外留学人群的回流，在一定程度上使得购房需求增加。

“新政出台并随即落地，可以视为对近期上海楼市热度非理性上升的快速反应，也是后续调控可能持续收紧的信号，值得关注的是，政策落地后如果市场的非理性情绪没有得到有效缓解，部分区域二手房房价持续被恶意炒作，预计还会有持续性政策跟进落地。”张波预计。