全面提升共有产权住房宜居品质

为进一步优化共有产权住房建设品质，完善绿色宜居精品住宅标准体系，北京市住房城乡建设委在认真听取了大量群众意见的基础上，研究总结了共有产权住房推出至今的有效做法和已取得的经验，对《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)》(以下简称《导则》)进行了部分内容的修订，即日起将面向社会公开征求意见。

本次共修订《导则》内容十一条，对选址规划、社区环境、配套设施建设、户型面积等多方面内容进行了优化补充，为全面提升北京共有产权住房宜居品质，更好地满足人民群众对高品质共有产权住房的需求提供了更为完善的标准支撑。

《导则》发布于2017年9月，对共有产权住房项目的土地供应、规划设计、专家评审、招投标管理、质量监管、严格验收、售后服务、物业管理等进行了规定，建立了从设计、建设，到评价、管理全生命周期的标准体系，优化了从土地入市到竣工入住的住宅开发建设全过程产业链，为打造绿色宜居精品住宅提供了标准支持。

2020年上半年，市住建委就着手研究修订《导则》，对开发建设单位、设计单位及共有产权住房申购家庭发放问卷近千份，从规划设计方案及住区宜居性等方面作出评估，结合新发布施行的《住宅设计规范》《居住建筑节能设计标准》对住房品质相关要求，提出修订意见。目前，修订内容已完成了相关行业主管部门、企业、科研院所、业内专家等多方意见征求工作，现面向社会公开征求意见。

变化

最大不超100平方米 城六区套内面积增加

“全面两孩”及居家养老使现有一部分家庭的规模和结构发生变化，本次《导则》修订充分考虑家庭代际及两孩、适老性等新需求，大力倡导多居室精细化套型设计，提出中心城区按照建筑层数执行差别化面积标准，将原“城六区新建项目套型总建筑面积不应大于90平方米”修改为“十八层(含)以下的住宅建筑，套型总建筑面积不大于95平方米;十八层以上的住宅建筑，套型总建筑面积不大于100平方米”。

对于除城六区以外的其他区，仍保持最大套型面积不超过120平方米，但取消了原“总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上”要求，开发建设单位可按市场调查合理确定大套型的比例。

同时，为了发挥竖向空间功能布置的灵活性，将中心城区共有产权住房的层高也调整为2.9米。

北京市住宅建筑设计研究院院长、北京市保障房政策咨询组专家钱嘉宏，参与了共有产权住房导则修订工作，她介绍说：“住宅设计是一项系统性工作，需要考虑到经济、安全、卫生、功能适用等多方面，新版防火、防排烟规范增大了住宅公摊面积，新发布的北京市《住宅设计规范》也提升了套内各功能空间面积低限，这将会导致90平方米以下三居室室内空间局促，难以保证品质。”她对本次修订中执行差别化面积标准的条款解释说：“我们都希望购房人能够在经济、合理的面积指标下享受更优的室内空间，户内功能更加完善，但是防火、疏散等居住安全性方面的要求，使不同层数的住宅楼核心筒面积不同，就是俗称的楼层公摊面积不同，19层及以上的住宅楼受防火、排烟、楼梯形式、疏散人口数量等多方面因素影响楼层公摊面积要大一些。这次修订面积标准，首先是按照北京市《住宅设计规范》各功能空间面积标准要求，给出适宜的三居室套型套内面积指标，然后细致研究了18层及以下和19层及以上住宅楼不同组合情况下的楼层公摊面积，考虑多方面因素，最终确定了目前按楼层差别化制定面积标准的方式。”

在修订前的调研中我们发现，购房人最关注的是居室数量，三居室是主力需求户型，所以本次套型面积上限标准修订是以三居室为设计原型，在原来基础上做了一定程度的提升。这种“层数+套型建筑面积”双重控制的标准，也更有利于实现品质的均好性。

倡导住宅“可变性” 适应不同家庭结构

本次《导则》修订强调共有产权住房规划设计建设应遵循可持续发展理念，要求在选址时除了考虑城市总体规划、首都城市功能分布和区域产业布局外，应结合各区申购家庭有效需求情况进行选址，促进职住平衡。

为了满足居住家庭在共有产权住房全生命周期的家庭生活需求，本次修订倡导房屋主体结构大空间布置，户内空间通过轻质隔墙系统、家具设备设施等灵活划分套内功能空间，实现住宅使用的长寿性、可变性，以适应不同家庭结构、不同生活阶段的多样化需求。“空间可变性”将作为保障房方案设计评审的一项审查内容，从套型方案设计伊始就对空间可变性进行潜伏性设计，并考虑在房屋使用说明书中充分说明后期改造条件预留情况。

在某项目设计方案图中，“四世同堂”方案为项目设计原始方案，主卧室与邻近卧室、主卧室与客厅之间均采用内隔墙，可以按照家庭结构及人口变化，将两个卧室合并为一个舒适的大卧室，适用于三口之家;也可以将主卧室和客厅合并为一个大的起居厅兼顾工作，适用于二人世界。

明确图书馆等建设标准 丰富社区配置

本次《导则》修订明确了图书馆、室内健身馆的建设标准设置，两馆应具有良好的自然通风和天然采光条件，宜设置在地上;图书馆建筑面积不小于50平方米每处，室内健身馆建筑面积不小于50平方米每处，室外集中健身场所可结合室外公共活动场地设置，配置健身器材、健身步道等设施;鼓励因地制宜设置丰富居民公共交流的空间，可以设置咖啡馆、茶馆，也可以设置廊亭、休息座椅等交流场所。

对于活动、休憩等室外设施，修订要求应满足老年人安全使用需要，宜设置在向阳避风处。对电动自行车的停放、充电，分类垃圾收集点和快件箱的设置等内容也提出具体要求。这些细节将成为设计方案评审的重点审查内容。

随着智慧社区的不断发展，本次修订与时俱进地提出倡导构建高带宽、广覆盖的网络体系，提升5G网络覆盖水平，积极打造新一代信息技术在智慧社区的应用场景，同时提出鼓励在地下仓储设置智能化小型公用仓库。