商品房备案能退，根据《商品房预售网上签约暂行规定》第十二条之规定：购房人取得房屋所有权证前，买卖双方经协商一致，需要对合同中的条款内容进行变更的，应当持已备案的书面合同、变更合同的书面申请及其他有关材料，向房产管理部门申请办理合同备案变更手续。

买卖双方协商一致，需要解除商品房买卖合同的，向房产管理部门申请办理合同备案注销手续。已注销合同备案的，网签系统商品房楼盘表内自动恢复显示该单元(套)商品房为“可售”房源。

房产备案登记手续是什么?

1、房屋登记备案由以往的开发商、买房人双方共同办理改为由开发商单方办理;市或区县国土房管局长5工作日办理完登记备案手续。同时，预售合同所附公摊部位和开发商以往办理销售许可证时的公摊部位备案不一致时，房管部门将不予办理预售登记备案。

2、有关新文件规定，首先，买房人不必和开发商一块儿去房管部门备案，而明确规定，由开发商单方负责办理预售登记备案手续。其次，开发商必须在和购房人签约之日起30办理商品房预售登记备案手续。

已备案的房子如何退房

1、买房人发出退房通知

首先买房人应向开发商提出退房申请，通常退房的方式可通过：挂号信、传真、电话的形式提出。如果是因为开发商的问题导致业主想要退房的，应由开发商承担损失，其中包括业主偿还贷款的利息与首付款的存款利息以及购房时缴纳的税费等。如果是因为购房者贷款未通过的情况下导致退房的，开发商不需要承担任何赔偿责任。

2、15天内办好各种手续

在买房人提出退房申请后的半个月时间内，开发商应与购房者办理解除、者终止合同及相关手续。

3、开发商退还房款

开发商应在购房者发出退房申请后，将购房者缴纳的所有款项退还给买房人，并且办理好公积金或银行贷款的还款手续。如果开发商无法办理以上相关手续的话，从购房者发起退房申请的第16天到购房者取得全部房款当天，开发商应对购房者支付相应的违约金。