过去一年里长租公寓行业频繁“爆雷”，对其加强监管已成各界共识。2021年伊始，北京打响了长租公寓“强监管”的“第一枪”，对“长收短付”、租金贷等风险隐患进行了精准打击。

管住“三种资金”，从源头上阻断“资金池”

过去的一年中，长租公寓行业乱象频发，“雷声”不绝于耳。而历数这些前车之鉴，大部分都是祸起“资金池”。

一些长租公寓企业通过“长收短付”、押金、租金贷等预收资金形成“资金池”，以此作为企业疯狂市场扩张的现金流支撑。个别企业仗着有“资金池”，不计成本的高价揽收房源，甚至出现违背市场规律的“高收低出”。而“资金池”与企业市场拓展行为存在严重的期限错配，如同“十个锅九个盖”，一旦市场大环境出现变化，资金链断裂的风险激增。

“资金池”的上述资金来源中，最受诟病的就是租金贷。租客是租金贷的贷款主体，却无法直接获得贷款金额;贷款平台替租客将全年的房租提前支付给长租公寓，而租客须向该贷款平台按月偿还租房贷款。这种模式下，一旦长租公寓企业“爆雷”，租客不仅要面临押金“打水漂”、失去住处，还得继续偿还租金贷，否则就会影响个人征信。个别长租公寓企业为了更多地获取租金贷资金，甚至强制、诱导租客使用租金贷，不少租客在不知情的情况下“被贷款”。

2月2日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市地方金融监督管理局等五部门联合发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》(以下简称“新规”)。其核心内容，就是阻断“资金池”的水源供给，让长租公寓行业去杠杆。

新规提出“住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配”，这就禁止了“长收短付”。

新规还要求“押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管”，使得押金也不能用来充实“资金池”。

对于最受诟病的租金贷，新规明确规定“银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的‘租金贷’资金拨付给住房租赁企业”，这就直接斩断了租金贷流入“资金池”的通道。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次北京新规管住了上述“三种资金”，政策较为务实，把此前长租公寓监管的漏洞给补上了。此类政策有助于规范长租公寓的运行，真正促进长租公寓行业全面健康发展，减少长租公寓市场的各类风险和纠纷。

或引发行业洗牌，倒逼长租公寓企业精细化运营

北京新规的出台，将使以往长租公寓“烧钱”跑马圈地的粗放模式难以持续，未来行业或出现一轮洗牌。

贝壳研究院高级分析师黄卉表示，新规之下，一些通过“高收低出”、“长收短付”以及租金贷等违规模式扩张的企业将逐步出局。特别是经营风险较大的中小长租公寓企业，将逐步被淘汰，优化行业经营环境。

“在租赁行业监管日益完善的今天，企业只有聚焦自身运营能力建设、迭代产品服务，稳健经营才能长期深耕，租赁企业的核心竞争力是专业服务所产生的价值，这也是市场用脚投票的必然结果。”黄卉称。

黄卉建议，长租公寓企业需要调整精细化经营模式、聚焦单店盈利。一是规范资金使用制度，审查自身合规性;二是做好“以出定收”的成本管理，精细化运营保持稳定健康的现金流。

严跃进表示，此次北京出台的新规，具有信号意义和行业示范效应。“类似政策也值得全国其他城市学习。”他表示，“尤其是上海、深圳等城市，在2020年二手房市场比较火热的情况下，二手房出租也快速壮大。这些城市后续需要结合租赁市场的发展，积极出台政策，真正促进长租市场的健康发展。”