今年上半年，火炬开发区超额完成村镇低效工业园改造升级“时间过半、任务过半”目标，其中，中山港街道四个“工改”片区已推动九批改造项目落地实施，拆除总面积为459.18亩，完成全年任务的91.8%。火炬开发区(含民众街道)总拆除整理面积是576.54亩，完成全年任务69.5%。

“工改”提速背后，是火炬开发区加快融入深圳产业链的决心。7月20日，中山市委书记郭文海在火炬开发区调研产业园区建设时强调，土地空间是推进深中一体化的基础，要进一步理顺产业园区开发建设运营的工作机制，整合连片土地资源，坚持高能级定位高水平规划高标准建设，对标东莞松山湖、佛山千灯湖等湾区一流产业园，加快打造超100平方公里的现代化产业集聚区，支撑深中产业融合发展。

当融合发展成为大势所趋，火炬开发区的“工改”攻坚战也在向纵深处挺进。

抓住关键

激活各方主体“工改”积极性

为了打破土地和产业结构的死循环，作为中山首批的“工改工”试点，火炬开发区果敢先行，沿世纪大道选取东利、张家边、沙边、窈窕等四个连片“工改”片区，统筹更新面积约6.8平方公里、盘整改造面积约4.2平方公里。

这是一场先行先试的探索。火炬开发区“工改工”片区策划为全市首个开展连片“工改工”片区策划的试点项目，从统筹规划、单元计划到单元规划进行全流程示范，仅10个月完成片区策划研究和报批，成为全市首个完成片区策划阶段工作的镇区，为中山市低效产业园区升级改造和“松绑提速”奠定良好基础。

过去半年来，火炬开发区“工改”项目容积率、工业产值、项目质量、产出率等较改造前均大幅提高，涌现出不少亮点项目。窈窕片区153亩连片“工改”项目整备工作，已拆除152亩旧工业厂房，成为全市已拆除整理面积占比最高的连片“工改”项目;中山留创园二期等3个“工改”项目同时启动，25万余平方米新型综合产业园呼之欲出，“工改”的阵地从传统工业园区扩大到创新创业园区;盈亮健康科技园项目、健康基地集团联利路M0项目共投资12亿元，建设新型综合科技园区38万平方米……

“火炬开发区‘工改’实现速度、效益双提升，更为重要的是全区形成了强大的‘工改’声势，凝聚起攻坚克难的坚定意志。”火炬开发区工改办相关负责人表示，全区“工改”铁军全面铺开“工改”片区项目洽谈、方案审批、老旧物业拆除、规划建设等工作，坚持每日一报、每周一会、每月一拆制度，抢抓改革时间差，形成了你追我赶、热火朝天的干事创业良好氛围。

摊开火炬开发区“工改工”项目情况跟踪表，地块编号、地块面积、工作进展情况、存在问题及原因分析、下阶段工作计划……每一细项写得清清楚楚，实现低效工业园的项目推进动态更新管理。

工改办相关负责人介绍，火炬开发区的“工改”队伍坚持问题导向，通过解决土地权属、闲置放行等历史遗留问题，协调规划、环保等指标要求，让能改的先改，不能改的梳理问题清单报上级研判，看看哪些事项可以突破可以放行;不愿改的首先要找到企业的堵点，帮助企业解决融资、项目引进等关切问题;不敢改的(如村集体)带负责人员走访成功的改造项目、眼见为实。

经过测量评估、征收动员，去年11月，火炬开发区“工改工”征收窈窕239亩土地表决大会顺利召开，2天时间就有超过2/3比例村民同意表决工作，为市、区“工改工”起好步、开新局起到带头示范作用。

“住建局和火炬工业集团的工作人员多次上门宣讲和沟通，我们进一步了解了火炬开发区对该片区有着超前的规划和清晰的产业定位，随着一系列‘工改工’奖补政策措施和金融支持的落地，彻底打消了我们投产发展的疑虑。”中天高端机电产业园负责人黄子超说。

2021年取得火炬开发区敬业路12号的工业用地地块产权后，黄子超积极投身“工改工”的热潮。低效旧厂房彻底拆除后，该工业用地将投资3亿元建设新型高标准厂房，新建总建筑面积约8万平方米，用于德国博世、日本牧田新型电动工具生产及生产耗材销售使用，年产值预计翻60倍，容积率从0.26提升到3.5。

为解决更多“工改”路上的资金难题，火炬开发区管委会与多家银行签署合作框架协议，为四大连片“工改”片区范围内的“三旧”改造项目建设量身定制满足建设需求的金融产品。在推行《火炬开发区连片“工改工”专项奖励资金实施办法》的基础上，火炬开发区还于今年5月施行了《火炬开发区关于促进低效工业园改造升级奖励办法》，安排专项资金用于鼓励片区外的改造项目，充分激活市场主体的改造活力。

创新模式

“托管共建”啃下连片改造“硬骨头”

目前火炬开发区内80%土地为国有已出让土地，其中面积小于15亩的地块占比超过60%，分散的土地权属，让土地形态变得支离破碎，这一方面导致外来的大型项目难觅“下脚处”，另一方面本地的优质企业发展起来后，也没有增资扩产的空间，直接导致这些区域的产业结构只能在低端徘徊。

“土地碎片化，是推动连片‘工改工’的最大难点。”中山市火炬开发区党工委委员、管委会副主任钟剑坦言，碎片化的土地资源背后，其实是复杂的权属关系、多元的利益诉求，这进一步增大了土地改造，特别是大片、连片土地改造的难度。

针对这一情况，火炬开发区创新探索提出了“托管共建”的“工改”模式——相邻多宗土地产权人将用地托管给政府，政府实施统一规划，产权人共同出资建设，建成物业返还产权人，新导入产业应符合政府产业规划。对原本的各权利主体而言，“托管共建”归宗改造不仅规避了简单合作改造的市场风险，又尊重了产权人的土地诉求，还提升了物业的综合价值，实现了“共建、共享、共赢”的原则。

2022年初，张家边股联社积极响应“工改工”的号召，利用政府征地补偿资金和自行融资资金，将张家边旧饮料厂46亩土地，约20000平方米老旧厂房进行拆除，建设张家边胜利工业智造合作园项目。

此前，张家边股联社将自有“工改”片区外低效工业用地约298亩给政府征收，征收资金用在旧饮料厂的改造上，既解决了土地历史遗留问题，又给火炬开发区招引新项目提供土地空间，同时又保障了村集体经济长期稳定增长，一举三得。

项目建成后，新载体主要用于招引新一代电子信息技术产业，预计产值将达10亿元。改造后该地块容积率将从0.65提升到3.5，工业产值将从1300万元提升到10亿元，村集体年租金收入从120万元提升到约2000万元。

“基于‘托管共建’归宗连片规划和建设，可以营造较大规模的园区和产业载体，为中、小微企业和优势产业集群‘量身定制’空间，真正实现以空间转型促产业转型。”钟剑说。

与此同时，火炬开发区积极引入社会资本推动村集体改造。例如，针对张企对接的西桠村集体和村民对于出让土地或物业换发展空间的顾虑，积极探讨代建模式，引入社会资本协助村集体开展改造项目建设，村集体以改造后的物业租金等收入偿还代建过程产生的债务。

下半年，火炬开发区将结合实际制定《火炬开发区关于促进社区集体组织低效用地改造升级管理办法(试行)》。通过发挥基层治理优势，探索村企联动改造模式，提升村集体产业用地集约利用水平，实现多方共赢。

招商前置

避免“新瓶装旧酒”，确保“高”“新”唱主角

低效工业园改造，拆只是手段，重塑片区的产业结构和形态才是目的。如何用好来之不易的连片发展空间?如何避免“新瓶装旧酒”，确保改造后引入的产业“不掉价”?这同样是火炬开发区必须解决的问题。

对此，火炬开发区在推动“工改”的过程中，探索出了“政府搭台+国企唱戏”的联合操盘方式。即由政府制定“工改”政策工具，搭建融合更新政策、规划、实施等一体化平台;由区属国企担当“园区操盘手”和“产业运营商”的角色，与产权人或社区进行合作改造、二级开发建设园区，并通过建立招商资源库、开展点对点招商等方式，保障高质量产业成为未来产业空间的主流，进一步凸显火炬开发区“高”“新”的产业基调。

以白岗旧工业区改造项目为例，项目所在的“窈窕片区”在区属国有企业统筹操盘后，将形成火炬西部的空间和产业的无缝衔接，形成北部“中国电子(中山)基地园区”、中部“沙边片区”、南部“窈窕片区”，从重到轻、相互融合、相互促进，梯度发展的产业格局。

“为了使‘工改’项目落地更有保障，我们创新采用了招商前置的做法，结合各片区的产业主题特色，合理定制开发建设模式，精准服务于智造需求。”火炬开发区工改办相关负责人说。

在园区空间定制上，火炬开发区基于目标产业集群用地规模及空间需求，为产业集群建设和上下游产业生态圈提供量身订制的园区空间，促进“工改”片区的宗地与市场企业进行“联姻”。

在产业空间定制上，火炬开发区以需定供，为入驻企业量身定制高标厂房及其相关配套设施，促使片区由产业园区2.0向产业城区4.0的转变。

以位于东利连片“工改”片区的创新科技孵化聚集园项目为例，该项目拟投资1.5亿元建设集总部办公、研发、生产于一体的综合性健康科技园区。新载体主要用于招引生物医药、高端医疗器械、检验检测、化妆护肤等大健康产业，营造一个上下游联动、初具规模的产业生态圈。目前已有中国检科院、美贝斯特化妆品公司进驻。预计地块整体达产后，产值将达5亿元。

同时，以项目所处位置为片区核心点，火炬开发区将邻近的鲤鱼产业园片区、智慧健康小镇片区，联合打造火炬区“三点一面”的万亩医药特色产业园。从企业的点、到产业的线，再到区域的面，全面高质量发展的新动能凝聚起来了。

在低效工业园的改造过程中，火炬开发区也在积极协调好产城的关系，注重长远的发展。为提升全区交通互联互通水平和城市环境景观，火炬开发区规划了置业路、西城大道、康华东路等12条道路改造工程建设，计划建设规模为4条主干道、3条次干道和5条支路，道路总长度10公里，工程建设投资约13.23亿元。目前项目勘察设计招标已完成，设计单位正紧锣密鼓进行道路设计工作。

如今，站在“双区”建设和横琴、前海两个合作区建设重大历史机遇面前，中山迎来第一个省级改革创新实验区。作为中山市创新发展的“主引擎”、东承“桥头堡”，火炬开发区主动参与建设改革创新实验区，在深中一体化中勇当先锋。责无旁贷。

产业空间的革新，必将带来实现产业业态的迭代。按照计划，火炬开发区将在四个片区内，培育两个百亿级科创智造园区、两个五十亿级产城融合园区，重塑片区产业空间格局。

“村镇低效工业集聚区的升级改造，是火炬开发区破解土地之困、再造载体重要的、也是别无选择的攻坚之路。我们唯有只争朝夕、夙夜在公，以实绩论英雄!”中山市委副书记、火炬开发区党工委书记陈文锋表示。

“接下来，火炬开发区将进一步发掘‘工改’新项目，对有改造需求的企业开通点对点绿色通道，提供“保姆式”贴身服务。同时，摒弃‘项目等政策’的被动观念，积极发挥基层优势，创新破解工改难题，打开低效工业园改造新局面。”火炬开发区工改办相关负责人表示。(●南方日报记者杨慧荣通讯员姚愉玉)